Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — много кто слышал об этом термине, но далеко не каждый знает что это такое. Чем отличается кадастровая стоимость от рыночной? Что такое кадастровая стоимость недвижимости? Как выяснить её размер? Наш Информационно-правовой портал Газта эксперты рассказывает об этом!

Кадастровая стоимость — раскрываем смысл термина.

Кадастровая стоимость объекта — цена, которую устанавливает государство. То есть исходя из того, в каком районе построена недвижимость, в каком городе и в каком году. Грубо говоря — обобщённая цена. При этом не проводится массовая, индивидуальная оценка каждого объекта, каждой квартиры или дома. Данные являются обобщёнными, как раз по причине того, что оценить стоимость каждого объекта недвижимости государством будет достаточно сложно, учитывая ремонт, мебель и другие важнейшие детали.

Обязательность кадастровой стоимости в 2021 году да и впринципе её установка является относительно новым.Только с 2015 года в Налоговый Кодекс РФ  внесены изменения, исходя из которых обязательным стал момент расчёта налогов из кадастровой стоимости недвижимости. До того, как появилась необходимость в расчёте кадастровой стоимости фактором, исходя из которого выплачивался налог, являлась инвентаризационная цена на недвижимость.

Но учитывая то, что инвентаризационная цена постоянно менялась и становилась меньше из-за износа квартиры, необходимо было изменить подход к делу. Именно поэтому появилась кадастровая стоимость.

Все данные о кадастровой стоимости находятся в ЕГРН — едином государственном реестре недвижимости.

Для чего нужна кадастровая стоимость недвижимости?

Главной целью определения кадастровой стоимости является расчёты, связанные с недвижимостью. Есть несколько основных расчётов, которые проводятся для того, чтобы производить сделки с недвижимостью.

  1. Выплата налога на имущество. Это первая и основная цель, для которой необходима кадастровая стоимость. Размер налога зависит именно от этой цифры.Важный фактор — стоимость должна быть актуальна. То есть — данные должны быть актуальны с 1 января года, в который выплачивается налог. Процент налога также зависит от стоимости жилья. Размер процента устанавливается органами местного самоуправления — в разных регионах он может быть разным.
  2. Налог на доходы от продажи. Когда квартира продаётся, должен быть выплачен налог — так как выручка от продажи является прямым доходом.
  3. При получении квартиры в дар обязанность по уплате налога никуда не денется. Если дарение происходит между близкими родственниками, эта обязанность отпадает. При совершении этой сделки между любыми другими людьми, появляется обязанность по выплате налога.
  4. Расходы при работе с нотариусом. При совершении любых сделок обязательно присутствие нотариуса.Выплата пошлин при пользовании нотариальными услугами является обязательной и рассчитывается как раз исходя из кадастровой стоимости.
  5. Налог при получении объекта недвижимости. Несмотря на то, что получение наследства — безвозмездная сделка, платить налог тоже необходимо. Размер налога зависит от того, какой родственник получает наследство. Для близких родственников 0,3%, для иных лиц — 0,6%. Размер налога зависит от кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка — как она проходит.

Кадастровая оценка — процесс, при котором в случае возникновения необходимости бюджетная организация проводит оценку. Далее — на сайте Росреестра публикуются данные, показывающие результат проверки. В течение 60 дней эти данные находятся на сайте — можно будет их изменить, проверить, удостовериться в правильности. Далее результат подтверждается и тогда устанавливается окончательная стоимость.

Кадастровая стоимость недвижимости — фактор, который может меняться. То есть цена возможно устанавливается далеко не навсегда, а на некоторый срок 3-5 лет. Кадастровая стоимость в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе она может меняться немного чаще — приблизительно раз в 2 года. Естественно, при необходимости.

Что, если хозяин квартиры не согласен с установленной на неё кадастровой стоимостью?

В этом случае возможно пройти процедуру оспаривания. То есть — выразить своё несогласие и оспорить её. Она может быть неоправданно  завышена или занижена, либо данные о квартире неверные. В случае возникновения такой ситуации необходимо совершить следующие действия:

  1. Обратиться в региональную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Она есть в каждом регионе.
  2. Собрать необходимые для начала оспаривания стоимости документы. То есть — заявление, выписку из ЕГРН о том, что у собственника есть права на недвижимость, выписка о кадастровой стоимости, отчёт о том, что была произведена оценка стоимости.

Важный момент — обязательно должна пройти оценка независимой компании. Лучше всего обращаться к специалистам, которые работают именно с оспариванием стоимости. От того, какой будет отчёт, зависит практически половина успеха. Если он будет составлен неправильно, то скорее всего оспаривание стоимости и её изменение будет невозможно. Оценка обязательно должна быть в ту дату, в которую была установлена начальная стоимость.

После того, как вы обратились в комиссию, необходимо дождаться ответа — обычно это не более 7 дней. После того, как 7 дней истекли, назначается заседание, на котором повторно устанавливается кадастровая стоимость недвижимости.Главное — иметь хорошую доказательную базу, либо пригласить оценщика, который сможет доказать ошибку.

Далее комиссия принимает решение — обычно это происходит сразу. В зависимости от того какое решение было принято, комиссия либо выдаёт его на руки, либо отклоняет заявление.При принятии решения в пользу изменения стоимости недвижимости, комиссия отправляет данные в Росреестр о том, что стоимость необходимо изменить.

Далеко не всегда решение комиссии может быть правильным. У собственника имеется право на обращение в суд.

Судебное разбирательство отличается от комиссии тем, что процесс может быть очень долгим. Помимо этого появляется необходимость в составлении искового заявления и выплаты госпошлины. Далее собираются все документы — к тем, которые необходимы для комиссии просто прикрепляется исковое заявление. В нём указывают причину, по которой начинается дело.

Причиной может быть либо обжалование решения комиссии, либо требование об оспаривании стоимости. Если дело дошло до суда, то лучше обратиться к юристу. Судебные разбирательства, связанные с недвижимостью, обычно затягиваются на долгий срок, являются сложными. Даже составить правильное исковое заявление возможно будет проблематично. Юрист поможет исправить ситуацию, составит исковое заявление и будет сопровождать сделку.

Кадастровая стоимость и рыночная стоимость — есть ли отличие?

Рыночная стоимость — цена, за которую объект недвижимости продаётся либо покупается. Отличие между этими цифрами может быть огромным, а может быть вообще никаким. Кадастровая оценка, как говорилось ранее, достаточно обобщённая процедура. Рыночная стоимость может совпадать с кадастровой.

Но разница в том, что при установке рыночной стоимости учитываются детали. То есть — ремонт, изношенность, наличие мебели и так далее. Даже этаж и вид из окна может повлиять на рыночную стоимость квартиры. Продавец может самостоятельно её установить либо пригласить оценщика. Ещё одним лицом, способным установить цену на недвижимость, является риелтор.

Как узнать кадастровую стоимость?

Кадастровая  цена является информацией, к которой нет закрытого доступа. Её может узнать каждый желающий и без всяких усилий. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр. Если нет желания идти в государственные органы — на сайте Росреестра есть вся необходимая информация, которая также находится в публичном доступе.