Ответственность застройщика

Сегодня на нашем правовом портале «Газта Эксперты» мы поговорим об ответственности застройщика. Срывать сроки сдачи дома в эксплуатацию могут как надежные застройщики, так и их неблагонадежные “коллеги”. Если в первом случае срыв сроков строительства происходит за счет внешних обстоятельств, то во втором речь идет уже о мошеннических схемах.

Сегодня ФЗ №214 максимально защищает права дольщиков. Нормы данного закона позволяют даже оформить временную регистрацию по ДДУ в квартире, которую невозможно надлежащим образом зарегистрировать. Именно поэтому представители теневого строительного бизнеса постепенно уходят с данного рынка услуг. Они как минимум не могут закрыть потребности клиентов, и как максимум — выходят за рамки правового поля. Однако несмотря на постоянное совершенствование законодательной базы, участники долевого строительства сталкиваются с одной и той же проблемой — квартира не передается собственнику в ранее оговоренные сроки.

Ответственность застройщика за срыв сроков

Для многих наших соотечественников покупка квартиры в строящемся доме является единственной возможностью улучшить жилищные условия. Однако низкая стоимость такой квартиры компенсируется возможными рисками.

В основном участники долевого строительства ориентируются только на пункты подписанного ранее ДДУ. Стандартного образца договора долевого участия не существуют. Все строительные компании составляют текст данного документа, опираясь в первую очередь на свои интересы.

Важно помнить, что права дольщиков защищает ФЗ №214. Именно здесь зафиксирована ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома (п.2 ст.6). Поэтому стороны обязаны ориентироваться не только на пункты ДДУ, но и на нормы Федерального Закона.

Над составлением текста договора долевого участия трудится штат юристов строительной компании. Данные специалисты всегда оставляют за собой возможность отступить от правил. Например, в ДДУ может быть не указана точная дата подписания передаточного акта. Такая хитрость не противоречит действующему законодательству, однако позволяет застройщику отсрочить момент предъявления претензии со стороны своих клиентов.

Для того чтобы быть уверенным в финансовой защите, дольщику необходимо проанализировать каждый пункт договора и проверить его на соответствие действующему законодательству. Не зная всех правовых тонкостей, самостоятельно сделать это практически невозможно. В данном случае идеальным решением будет обращение в компанию, которая предоставляет юридические услуги.

Неустойка при нарушении сроков сдачи дома

Срок передачи квартиры участнику долевого строительства в обязательном порядке должен быть указан в тексте ДДУ. Отсутствие данной информации может повлиять на степень легитимности документа.

Если застройщик задержал сдачу дома, он обязан уведомить об этом контрагента минимум за два месяца до оговоренной даты передачи объекта. Чаще всего в подобных ситуациях девелопер уговаривает дольщика подписать дополнительное соглашение о переносе даты подписания передаточного акта. Подписывать этот документ или нет — решать только участнику долевого строительства.

Важно помнить, что подписание такого соглашения лишает дольщика возможности требовать от застройщика выплаты неустойки.

Если просрочка застройщика повлекла за собой дополнительные траты, клиент строительной компании вправе требовать компенсации данных убытков.

Как взыскать неустойку с застройщика

При нарушении сроков передачи квартиры, первое, что необходимо сделать дольщику — составить претензию, в которой указать точную сумму неустойки.

Текст претензии составляется в произвольной форме. Однако в данном документе обязательно указывается следующая информация:

  • личные и контактные данные заявителя;
  • наименование строительной компании и ее юридический адрес;
  • номер ДДУ и дата его подписания;
  • перечень пунктов договора и статей ФЗ №214, которые нарушил застройщик;
  • сумма неустойки.

Кроме этого, в претензии необходимо выразить требование о выплате неустойки в течение 10 дней с момента ее передачи представителю строительной компании.

Следует помнить, что ФЗ №214 в первую очередь защищает интересы клиента. На сегодняшний день штрафы в строительстве, которые застройщик обязан выплатить контрагенту, достаточно высоки. Поэтому для того, чтобы в дальнейшем претензия имела правовую значимость, составлять ее необходимо с учетом всех законодательных требований. Специалисты в сфере защиты прав потребителей в долевом строительстве рекомендуют привлекать к процессу профильных юристов и адвокатов.

Можно ли отказаться от ДДУ в одностороннем порядке

Самая частая причина, по которой дольщики расторгают договоры с застройщиком — нарушение сроков передачи объекта более, чем на два месяца. В данном случае участник долевого строительства может отказаться от дальнейшего сотрудничества со строительной компанией без соблюдения досудебной процедуры.

Несоблюдение установленных сроков — не единственная причина, за которую предусмотрена ответственность застройщика по ФЗ №214.

Во внесудебном порядке дольщик имеет право расторгнуть договор по следующим основаниям:

  • во время подписания передаточного акта в квартире были обнаружены существенные недостатки строительства;
  • квартира не соответствует условиям договора;
  • квартира или дом в целом были построены с нарушением обязательных требований (при условии, что такие нарушения влияют на качество объекта и делают его непригодным для дальнейшего проживания).

Для того чтобы заявить о намерении расторгнуть ДДУ, дольщику необходимо направить на юридический адрес контрагента уведомление об одностороннем отказе от договора.

С точки зрения закона, ДДУ считается расторгнутым с момента отправки такого уведомления. Однако здесь важно понимать, что факт передачи уведомления должен быть зафиксирован документально. Простой почтовой квитанции об отправке письма будет недостаточно.

Самый верный вариант — передать уведомление представителю строительной компании лично в руки. При этом данный сотрудник должен поставить отметку о получении письма на экземпляре заявителя. Если офис застройщика находится в другом городе, уведомление можно отправить заказным письмом.

Расторжение договора в судебном порядке

По общему правилу застройщик обязан перевести дольщику всю ранее уплаченную сумму за квартиру в течение 20 дней с момента получения претензии. Большая часть строительных компаний нарушают требование закона. И дело не только в недобросовестности девелопера. При большом наплыве претензий с требованием о расторжении договора, девелопер просто не в состоянии закрыть финансовые потребности всех недовольных клиентов.

В такой ситуации единственный способ вернуть деньги — обращение в суд.

Исковые требования дольщика о  расторжении договора, конечно же, будут удовлетворены. Однако на сегодняшний день самой большой проблемой является взыскание неустойки и штрафа по ДДУ.

Сумма неустойки напрямую зависит от того, в какой суд будет подано исковое заявление. Районные суды в большинстве случаев “режут” неустойку на 50%. Поэтому для того чтобы по максимуму удовлетворить свои требования, дольщику необходимо обратиться к адвокату по арбитражным делам.