пеня за просрочку платежа

Подписанный договор долевого строительства предусматривает права и обязательства для обеих сторон. Если основной обязанностью застройщика является своевременная сдача квартиры дольщику, то основной обязанностью дольщика является оплата за данную квартиру с учетом сроков оплаты, предусмотренных  договором.

При задержке выплат застройщик имеет право взыскать с дольщика пени за каждый  день просрочки, а при систематических задержках договор долевого строительства может быть расторгнут , и дольщик может лишиться квартиры. Все эти нюансы нужно учесть при подписании договора долевого строительства.

Обязательства сторон по договору ДДУ

Договор долевого строительства, заключенный между застройщиком и дольщиком должен полностью соответствовать требованиям 214 ФЗ.  Закон гласит, что в договоре должны  быть четко прописаны все обязательства сторон. В частности, застройщик принимает на себя обязательство построить и сдать в срок квартиру дольщику  с учетом всех строительных норм и требований.

А дольщик обязан своевременно осуществлять выплату, предусмотренную ДДУ. За нарушение установленных договором сроком законодательство предусматривает возможность взыскания штрафных  санкций для обеих сторон.

Согласно условиям 214 ФЗ  размер пени за просрочку для дольщика значительно меньше по сравнению с размером штрафных  санкций, которые могут применяться по отношению к застройщику, но все же пеня при просрочке платежа есть, а застройщик не упустит свою возможность получить дополнительный доход. Соответственно, к соблюдению сроков оплаты необходимо отнестись очень серьезно.

Способ оплаты, предусмотренные договором

Цена строящегося жилья является существенным условием договора, соответственно ее необходимо четко прописать в тексте соглашения. Иначе ДДУ будет считаться недействительным.

В тексте договора необходимо также предусмотреть порядок осуществления выплат. Закон предусматривает 2 основных способа выплаты стоимости  приобретаемой квартиры:

  • одноразовая выплата, когда вся сумма вноситься сразу;
  • частичная выплата, когда составляется график, и сумма вносится частями в соответствии с ним.

Каждый раз стороны сами определяют, какой именно вариант больше всего подходит непосредственно им.

Важно! Застройщик не имеет право требовать оплату суммы договора до его регистрации в Росреестре.  Это- своеобразная защита дольщиков, предусмотренная законодательством. Соответственно, о возможности взыскания пени можно говорить только в том случае, когда вытекающие из договора права были зарегистрированы в соответствии с законодательными требованиями, и срок оплаты, предусмотренный  в договоре долевого строительства, истек.

 

 Последствия задержки платежа

Платежи, предусмотренные в договоре долевого строительства, должны быть внесены до даты, которая зафиксирована в тексте соглашения.  Пени  за просрочку  начинают исчисляться со следующего дня, если дольщик допустил нарушение сроков внесения единовременного платежа или нарушил график очередных выплат.

Важно! Требование пени- право застройщика, которым он может не воспользоваться. Но как показывает практика, все застройщики предъявляют требование оплаты пени за просрочку по договору.  При значительных нарушениях  сроков оплаты, застройщик имеет право в одностороннем порядке аннулировать договор ДДУ и потребовать  выплату неустойки за каждый день просрочки.

Расторжение договора по инициативе застройщика возможно в следующих случаях:

  • дольщик допустил просрочку платежа 2 месяца и более;
  • дольщик нарушил график осуществления выплат более 3 раз за один год.

Но законодательство требует отправки дольщику предварительного уведомления о необходимости внесения платежа. Если в течение 1 месяца с даты получения платежа  дольщик не погасит задолженность, застройщик имеет право отправить ему уведомление о расторжении договора долевого строительства и потребовать выплату неустойки.

Важно! Договор считается расторгнутым  с момента отправки письма.  Соответственно через 10 дней застройщик должен вернуть дольщику заплаченные им деньги, если таковые имеются. При этом сумму неустойки он не может  высчитать из возвращаемой дольщику суммы.

Разница между договорной и законной пени

Гражданский кодекс РФ определяет неустойку как сумму, которую должен выплатить нарушитель условий договора. При этом существуют 2 вида пени:

  • законная;
  • договорная.

Первый вид предусмотрен непосредственно в законодательстве и является обязательным для конкретного нарушения, ее размер определяется законом.  Второй вид определяется по соглашению сторон и предусматривается в договоре.

Размер неустойки, которая подлежит оплате при нарушениях условий ДДУ, предусматривается законодательством. Но на практике многие застройщики предусматривают более большие суммы штрафных  санкций, что является нарушением прав дольщиков, ведь договор строительного подряда образец которого у многих застройщиков практически тот же, составляется с учетом интересов строительных компаний.

Как показывает анализ судебной практики, если в договоре предусмотрена более большая сумма неустойки, ее расчет осуществляется  с учетом законодательно предусмотренного размера.

Правила расчета

214 ФЗ предусматривает формулу, в  соответствии  с которой осуществляется расчет суммы неустойки. Расчет осуществляется с учетом ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая на данный момент составляет 10% годовых. За основу берется 1/300 ставки от суммы долга дольщика за каждый день просрочки.  В частности, расчет осуществляется по следующей формуле:

пеня за просрочку оплаты= Сумма долга × 10%/300 × количество просроченных дней

Например, дольщик должен заплатить сумму по графику и следующий платеж должен быть осуществлен 10.01.2021г. Но деньги застройщику были перечислены только 12.02.2021. Платеж был просрочен на 31 день, соответственно расчет пени будет следующим:

Сумма платежа*10%/300 (0,033) × 31

Что можно сделать при просрочке?

Иногда дольщик может оказаться в затруднительном финансовом положении, когда он не может осуществлять платежи по договору. Соответственно, в этом случае возникает вопрос о возможности разрешения проблемной ситуации, ведь за каждый день просрочки будет исчисляться неустойка по долевому строительству.  Расторгнуть ДДУ по собственной инициативе невозможно, если застройщик добросовестно выполнил все свои обязательства по договору.

Одним из возможных решений проблемы- заключение соглашения об изменении сроков или графика платежей. Но заключение подобного соглашения возможно только при согласии застройщика. При этом оно подлежит регистрации в Росреестре в  обязательном порядке.

Дольщик имеет право отказаться от выполнения условий договора в исключительных случаях, предусмотренных в ФЗ 214 (например, была предъявлена претензия к застройщику), или на основании судебного решения.  А по ДДУ суд может длиться годами.

Следующее возможное решение проблемы неуплаты- переуступка прав дольщика на основании договора цессии.  Это- продажа еще не построенного жилья, но до заключении договора необходимо полностью погасить задолженность перед застройщиком.

Заключение ДДУ- серьезный шаг, и прежде чем подписать договор, необходимо четко проанализировать свои финансовые возможности. Ведь неисполнение обязательств по ДДУ влечет за собой применение пени и штрафных санкций.

Наш юридический портал Газта эксперты представил  самую актуальную информацию о возможности применения штрафных санкций при несвоевременной оплате по договору долевого строительства, но если вы оказались в подобной ситуации, обратитесь за помощью к квалифицированному  специалисту, который  защитит ваши права и законные интересы.