Квартира от дольщика

Рынок недвижимости развивается, а спрос на квартиры в новостройках растет со  скоростью света.  И порой приобрести квартиру от застройщика становится практически невозможно, так как все квартиры в  новостройке продаются задолго до того, как начинается строительство жилого комплекса.

Как работает стандартная схема приобретения жилья у застройщика?

  1.       заключается договор ДДУ с застройщиком;
  2.       выплачивается сумма за квартиру, которая находится на этапе строительства;
  3.       после завершения строительства подписывается акт приема-передачи квартиры;
  4.       право собственности регистрируется в Росреестре.

Но бывают случаи, когда в жилом комплексе не осталось свободных квартир, которые можно приобрести на основании договора ДДУ, заключенного с застройщиком, но вместо этого есть дольщик, который  продает свое «право на квартиру».  В этом случае можно заключить договор о переуступке прав и купить квартиру у дольщика.  А кто такой дольщик при покупке квартиры, и какие особенности имеет данная сделка?

Как купить квартиру у дольщика?

Квартира от дольщика передается покупателю на основании договора переуступки прав. Квартира от дольщика это, по сути,  право требования будущей квартиры, ведь  в этом случае  продавец передает покупателю свое право на приобретении жилья в новостройке.   Право собственности на объект недвижимости не может быть передано третьему лицу до тех пор, пока  здание не было введено в эксплуатацию. Соответственно, на более ранних сроках приобретение квартиры возможно  только по договору  переуступки.

Данная сделка имеет ряд преимуществ:

  •         покупатель приобретает желаемую недвижимость на ранних сроках строительства, что дает возможность создать квартиру своей мечты;
  •         продавец может уступить свое право намного дороже по сравнению с той суммой, которую он заплатил  застройщику;
  •         даже если сумма сделки  превышает сумму, по которой квартира была куплена у застройщика, покупатель экономит значительные денежные средства, так как после окончания строительства квартира будет стоить намного дороже.

Особенности сделки

Данная сделка имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать.

В первую очередь нужно знать о том, что дольщик, который намерен продать свои права на квартиру, должен иметь подобные права. Это значит, что его право  на будущее жилье должно быть зарегистрировано в Роспатенте.  Для этого он должен иметь заключенный с застройщиком договор долевого участия, который также зарегистрирован с Росреестре.  Только ДДУ гарантирует наличие права на строящееся жилье. При наличии любого другого договора (например, договора инвестирования, предварительного соглашения и т.д.), сделку заключать не стоит.

Следующая особенность сделки – продавец отвечает только за наличие права требования жилья. Другую ответственность он не несет. Например, если застройщик нарушил срок сдачи жилья в эксплуатацию или допустил грубые нарушения строительных норм, покупатель не может предъявить требования  к продавцу: свои вопросы он должен будет решать непосредственно с застройщиком.

Покупка квартиры у дольщика может быть  осуществлена только в определенное время: после регистрации договора долевого участия и до подписания окончательного акта приема-передачи квартиры, на основании которого осуществляется передача квартиры от застройщика.  Соответственно, даже если у дольщика имеется на руках заключенный ДДУ, который пока что не был зарегистрирован в Росреестре, сделку заключать не стоит, так как она может быть признана недействительной.

Покупка квартиры от дольщика возможна, даже если у него имеется долг перед застройщиком. Но нужно учесть, что этот долг передается непосредственно покупателю. Соответственно, прежде чем заключить сделку о переуступке прав, необходимо уточнить факт полной выплаты стоимости квартиры застройщику.

Если же стоимость квартиры не была полностью оплачена, то необходимо получить  письменное согласие застройщика на заключение сделки. Закон гласит что если дольщик полностью  погасил долг перед застройщиком, то наличие его согласия для заключения договора о переуступке прав не требуется. Но как показывает практика, дела обстоят иначе, так как в основном в текстах ДДУ прописывается пункт, согласно которому дольщик не может передать свои права третьему лицу без согласия застройщика. При этом многие застройщики требуют за свое согласие 1-3% от суммы договора переуступки.

После заключения договора переуступки необходимо уведомить застройщика о переходе прав к покупателю, ведь без уведомления квартира может быть передана продавцу. Уведомление может быть составлено в свободной форме.

Как заключается сделка?

Прежде чем приступить непосредственно к заключению сделки, важно знать, что если   ДДУ получил государственную регистрацию, на оригинале договора ставится специальный штамп. Это можно проверить также, взяв справку из ЕГРН.  Рекомендуется заранее потребовать получить справку ЕГРН: это- важный документ, свидетельствующий о наличии прав продавца на квартиру.

Также рекомендуется получить согласие супруга продавца на заключение сделки, так как очень часто  квартира приобретается в течении совместной супружеской жизни за счет общих   скоплений супругов.

Многие юристы рекомендуют  сразу   привлечь застройщика к процедуре заключения сделки.  В этом случае застройщик тоже подписывает договор, тем самым он уведомляется о факте переуступки.

После прохождения вышеуказанных подготовительных процедур, можно перейти непосредственно к заключению сделки.

Договор  следует заключить  путем нотариального заверения, а вытекающие из нее права подлежат государственной регистрации. После прохождения данной процедуры право собственности на квартиру после окончания строительства будет передано покупателю.

Какие риски следует учитывать?

Как и любая гражданско-правовая сделка,  покупка квартиры у участника долевого строительства связана с определенными рисками, которые необходимо учитывать. В первую  очередь следует помнить о том, что продавец отвечает только за наличие права требования, соответственно в дальнейшем покупателю придется расторгнуть договор ДДУ, он может рассчитывать только на возврат той суммы, которая указана в договоре ДДУ. А как показывает практика покупатели   выплачивают дольщикам-продавцам значительно больше той суммы, по которой дольщики ранее заключали ДДУ.

Кроме того продавец может иметь непогашенную задолженность по периодическим платежам, о которых он может не сказать при заключении сделки.  Долг продавца автоматически перейдет к новому владельцу, а если тот не знает о нем, по ДДУ могут начисляться пени за каждый день просрочки. Кроме того застройщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор при двухмесячной просрочке.

Закон предусматривает определенные гарантии для покупателей, ведь защита дольщиков по действующим правила заключения ДДУ, довольна сильная. Но следующий  риск, от которого никто не застрахован, это – очень долгое строительство, значительное нарушение сроков строительства или банкротство застройщика.

Многие дольщики, которые более хорошо знакомы  с процессом строительства, решают продать свое право на квартиру именно в тот момент, когда узнают или понимают, что застройщик может быть признан банкротом.

Соответственно, прежде чем заключить сделку, необходимо:

  •         тщательно поискать информацию о конкретном застройщике;
  •         ознакомиться с официальными документами, связанными со строительством и опубликованными на сайте застройщика;
  •         изучить проектную документацию;
  •         запросить дополнительные данные у дольщика и застройщика изучить все условия договора подряда.

Наш информационно-юридический портал собрал только самую интересную и актуальную информацию об особенностях  переуступки прав по ДДУ.  Но каждая сделка особенна по своему, соответственно, если вы решили заключить договор о переуступке прав, то рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному адвокату, который обеспечит полное юридическое  сопровождение всего процесса заключения сделки.