сроки неустойки

Многие специалисты сравнивают покупку квартиры от застройщика с темным лесом: никто практически не может предугадать, когда получит свою квартиру или получит ли ее вообще. Согласно статистическим данным каждый второй дольщик  сталкивается с различными проблемами при получении квартиры от застройщика.

Соответственно, взыскание неустойки является очень распространенным явлением на практике. Но очень часто дольщики не знают своих прав и не предъявляют требований  к застройщикам, тем самым пропуская срок исковой давности по неустойке.

Исковая давность по неустойке — период, в течение которого:

  •         можно предъявить исковое заявление в суд;
  •         истец может защитить  свои права и законные интересы.

А что это,  как его можно рассчитать, каковы сроки неустойки и какую сумму можно потребовать от застройщика?

Общие правила регулирования

Подписанный договор подряда предусматривает определенные обязанности как для дольщика, так и для застройщика. Если основной обязанностью дольщика является уплата стоимости приобретаемой квартиры, то основной обязанностью застройщика является ее сдача точно в срок, который прописан в договоре.  Но на практике именно этот пункт чаще всего нарушают застройщики.

Действующее законодательство предусматривает возможность взыскания неустойки за каждый день просрочки.

Важно! Размер неустойки, которая может быть взыскана с застройщика, предусматривается в ФЗ 214, и равна 1/150 ставки ЦБ от стоимости приобретаемой недвижимости за каждый день просрочки.

Согласно нормам гражданского законодательства неустойка  считается одним из способов обеспечения выполнения договорных обязательств.  Но дольщик может предъявить требование к застройщику только в течение определенного периода времени. Именно данный период и является сроком исковой давности.

Необходимо учесть, что:

  •         срок исковой давности при взыскании неустойки стандартный  и составляет 3 года;
  •         данный период начинает исчисляться с того момента, когда  дольщик узнал или должен был узнать о факте нарушения своих прав. Соответственно, если речь идет о нарушении сроков сдачи квартиры, то в этом случае срок исковой давности начинает исчисляться со дня, следующему дате, которая указана в качестве дня сдачи квартиры;
  •         неустойка рассчитывается на дату подачи иска.

Но на практике застройщики прибегают к некоторым хитростям и не предусматривают в договоре конкретной даты, когда должен быть осуществлен ввод дома в эксплуатацию.  Вместо этого указывается квартал. Например, может быть предусмотрено, что квартира должна быть сдана в течение 4-ого квартала какого-то года. Соответственно, если квартира не была сдана до 31-ого декабря, то срок  исковой  давности будет исчисляться  с 1-ого января следующего года.

Дольщик может требовать от застройщика уплату пени только за последние 3 года.

Но в некоторых исключительных случаях срок  исковой давности может быть продлен на основании судебного решения. При этом срок давности по ДДУ продлевается только при наличии уважительных причин его пропуска. Например, если истец был болен и не мог предъявить исковое заявление в суд. Факт болезни необходимо подтвердить соответствующими медицинскими документами.  Но даже в этом случае суд восстановит срок исковой давности только в том случае, когда истец болел в течение последних 6 месяцев течения срока исковой давности.

Если срок исковой давности истек

Если срок взыскания пеней истек, то суд все равно примет его на рассмотрение. Но если ответчик предоставит ходатайство о применении срока исковой давности, суд примет соответствующее решение и откажет истцу  в удовлетворении его иска, даже если требования, предъявленные к ответчику, обоснованы и законны.  Иск просто не будет рассмотрен по сути.

Как можно взыскать неустойку, если срок исковой давности истек

На практике очень часто встречаются случаи, когда требование по уплате неустойки предъявляется после истечения срока исковой давности. Но судебная практика и позиция судов по делам подобного рода неоднозначная.  На данный момент можно выделить два основных подхода к решению проблемы.

В первом случае суд принимает во внимание нормы статьи 207 ГК РФ. Согласно данной статье, если срок исковой давности по основному договорному обязательству истек, то соответственно закончился и срок давности по уплате неустойки, так как выплата неустойки считается дополнительным договорным обязательством.

Основной обязанностью застройщика по договору долевого строительства является строительство и сдача квартиры в сроки, указанные в договоре. Соответственно, выплата неустойки является дополнительным обязательством, вытекающим из неисполнения основного.  Если применить регулирование статьи 207 ГК РФ, то требование по уплате неустойки может быть предъявлено только в течение 3 лет с  момента  выполнения застройщиком своего обязательства  по передаче квартиры (если квартира не была передана в срок, то срок давности по неустойке начинает исчисляться со дня, следующего дате, указанной в качестве дня сдачи квартиры).

Но в судебной практике имеется и другой подход к данному вопросу. Согласно этому подходу обязательство по уплате неустойки является длящимся, соответственно срок исковой давности должен применяться к каждой части в отдельности. Неустойка рассчитывается за каждый день просрочки, соответственно, у застройщика каждый день возникает новое обязательство по уплате неустойки.  Из этого следует, что срок давности по пени, который применяется к взысканию периодических платежей, должен рассчитываться не за весь период просрочки, а за каждый просроченный день в отдельности.

Подобная позиция была также высказана Президиумом ВАС.  Согласно утверждениям ВАС, если основное обязательство было просрочено, но выполнено до того дня, когда истек срок исковой давности, то в этом случае статья 207 ГК РФ не может применяться.  В этом случае срок исковой давности по неустойке рассчитывается за каждую отдельную часть (за каждый день просрочки).

Как определяется срок исковой давности по договору долевого строительства?

Чтобы лучше понять порядок расчета срока исковой давности, необходимо рассмотреть конкретный пример. Например, согласно условиям договора долевого строительства застройщик обязан сдать квартиру до 10 октября 2016 года, но застройщик сдал ее только через год – 10 октября 2017 года.  Дольщик же предъявил застройщику требование об уплате неустойки только 10 апреля 2018 года.

С учетом вышеуказанных правил расчета срока исковой давности, то он исчисляется для каждого платежа в отдельности. Соответственно, срок исковой давности истек по требованиям, включенные в трехлетний срок, который предшествует дате предъявления искового заявления. Соответственно, дольщик имеет полное право потребовать уплату неустойки за последние 3 года.

Но суды далеко не всегда придерживаются данного правила и очень часто отказывают истцов в удовлетворении их исковых заявлений, опираясь на статью 207 ГК РФ.  Соответственно, если срок исковой давности истек, рекомендуется привлечь к данному делу высококвалифицированного юриста, имеющего опыт работы в данной сфере.  Опытный профессионал:

  •         тщательно изучит дело;
  •         предоставит консультацию;
  •         составит исковое заявление и обеспечит взыскание задолженности в арбитражном суде;
  •         представит интересы клиента в суде;
  •         предъявит необходимые ходатайства;
  •         при необходимости будет вести переговоры с застройщиком;
  •         при необходимости обжалует решение суда в суд вышестоящей инстанции.

Наш информационно-юридический портал Gazta эксперты собрал и представил только самую актуальную информацию касательно того, как рассчитать исковую давность по неустойке. Но если у вас аналогичная ситуация, рекомендуем обратиться за помощью к юристу.