споры с застройщиком

Покупая квартиру в новостройке, никто на все 100 процентов не может быть уверен в том, что застройщик выполнит все свои обязательства по договору долевого строительства надлежащим образом и сдаст жилье в оговоренные сроки. Как показывает практика, у многих дольщиков на каком-либо этапе строительства возникает спор между застройщиком.

Действующее законодательство предусматривает определенные гарантии защиты прав и законных интересов дольщиков (например, страхование 214 ФЗ для застройщиков).  В качестве подобной гарантии выступает также возможность потребовать от застройщика возврат денежных средств участнику долевого строительства.  А как вернуть деньги от застройщика?

Когда дольщик может потребовать возврат денежных средств?

Действующее законодательство предусматривает все те случаи, когда дольщик имеет право потребовать возврат денег по ДДУ. При этом возможно потребовать назад оплаченную сумму как полностью, так и частично.

Денежные средства могут быть возвращены полностью только тогда, когда участник долевого строительства отказывается от квартиры и расторгает договор долевого строительства.  При этом ФЗ 214 предусматривает возможность расторжения договора долевого строительства как в одностороннем, так и в судебном порядке.

Дольщик имеет возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке, если:

  • застройщик нарушил сроки сдачи квартиры более чем на два месяца;
  • застройщик не устранил допущенные им нарушения или не выполнил требование  о соразмерном уменьшении стоимости договора;
  • были допущены существенные  нарушения строительных норм.

Договор долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке в следующих  случаях:

  • строительство объекта было приостановлено. При этом должны быть веские доказательства, свидетельствующие о том, что объект будет сдан дольщику с существенными нарушениями сроков сдачи;
  • были введены значительные изменения в проектную документацию объекта;
  • застройщик изменил назначение общего имущества или нежилых помещений, которые включены в  состав здания.

Во всех вышеуказанных случаях дольщики имеют возможность расторгнуть ДДУ, урегулировав споры с  застройщиком в претензионном порядке либо путем предъявления искового заявления в суд.

Важно! При расторжении договора долевого строительства застройщик обязан вернуть деньги дольщику в полном объеме. Кроме того законодательство предусматривает возможность взыскать с застройщика процент за пользование денежными средствами  в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Законодательство также предусматривает возможность частичного возврата денежных средств в следующих случаях:

  • площадь объекта была уменьшена на более чем 5%.  Если при приеме-сдаче объекта выяснится, что лощадь объекта была уменьшена больше, чем на 5%, застройщик должен выплатить дольщику разницу в площади, которая рассчитывается с учетом стоимости 1 кв. метра;
  • объект был сдан дольщику с дефектами.  В этом случае необходимо собрать и предъявить документы, свидетельствующие о том, что строительство объекта был осуществлено с нарушениями качества. В качестве подобных доказательств могут выступать акты, заключения экспертов, смета на осуществление компенсационного ремонта и т.д.

А как вернуть деньги у застройщика? Чтобы вернуть деньги по ДДУ от застройщика, необходимо составить и предъявить к застройщику претензию. Если она не будет удовлетворена, следует обратиться  в суд.

Как составить претензию?

Претензия – документ юридического характера, который должен быть составлен с учетом определенных правил.

Важно! При составлении текста претензии необходимо соблюдать официальный стиль изложения без излишних эмоциональных изложений. В ней следует указать все факты, свидетельствующие о нарушениях, которые допустил застройщик. Также необходимо ссылаться на соответствующие законодательные нормы.

В претензии следует указать следующие  данные:

  • наименование застройщика, его адрес;
  • ФИО дольщика, его адрес;
  • информацию о представителе дольщика, если претензия составляется представителем;
  • фактические данные, свидетельствующие о том, что застройщик допустил нарушение условий договора долевого строительства;
  • правовые нормы, на  которых основывается претензия;
  • требование дольщика  с указанием денежной суммы, которая подлежит возврату.

В заключительной части претензии также следует указать, что при неудовлетворении требований дольщика будет предъявлено исковое заявление в суд.

К претензии следует приложить документы, обосновывающие требования дольщика. На первый взгляд все кажется простым, но на самом деле составление претензии требует не только специальных знаний в сфере юриспруденции, но и определенного опыта. Только грамотно и правильно составленная претензия может служить основанием для возврата денежных средств дольщика.

Претензия может быть вручена застройщику:

  • заказным письмом  с уведомлением о факте получения;
  • лично в офисе застройщика. В этом случае необходимо иметь с собой второй экземпляр претензии, на котором ставится специальный штамп, свидетельствующий о том, что претензия была  вручена застройщику.

Сроки, в течение которых застройщик должен дать свой ответ

Действующее законодательство гласит, что если договор долевого строительства был расторгнут в одностороннем порядке, то застройщик обязан возвратить денежные средства дольщика в течение 20 рабочих дней. Если же договор был расторгнут по иным основаниям, в том числе и по обоюдному согласию сторон, то срок возврата денежных средств составляет 10 рабочих дней.

Кроме возврата причитающейся суммы застройщик также должен оплатить проценты за пользование денежными средствами дольщика. Сумма процентов составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая действовала на день возврата денег. Расчет процентов осуществляется со дня внесения суммы на счет застройщика.

Законодательство также предусматривает, что если после расторжения договора дольщик не предъявил требование о возврате денежных средств в сроки, указанные выше, то застройщик обязан внести всю сумму денег на депозит нотариуса и уведомить об этом дольщика.

Возврат денежных средств в судебном порядке

Если застройщик соглашается вернуть сумму, уплаченную дольщиком, после отправки претензии, то проблема решается очень легко. Но как показывает практика, далеко не все застройщики добровольно выполняют требования дольщиков. В подобных ситуациях проблему необходимо решить в судебном порядке путем предъявления искового заявления.

Важно! Некоторые застройщики прибегают к хитростям, предлагая дольщикам заключить соглашение о расторжении договора долевого строительства. Но тексты подобных соглашений, как правило, составляются исключительно с учетом прав и интересов застройщика. Соответственно, прежде чем подписать подобный документ, необходимо тщательно ознакомиться с его текстом и привлечь к процессу квалифицированного юриста.

Иск – процессуальный документ, который должен быть составлен в соответствии со всеми требованиями гражданско-процессуального законодательства. При несоблюдении этих требований суд не примет исковое заявление на рассмотрение.

Конечно, можно зайти на любой юридический портал и прочитать информацию о порядке составления искового заявления, но если застройщик отказался возвращать деньги, рекомендуется обратиться за помощью к адвокату, который не только составит грамотный  с правовой точки зрения иск, но и представит интересы  своего клиента в ходе всего судебного процесса, ведь суд с застройщиком может затянуться на несколько лет.