Что такое сдача дома в эксплуатацию знает практически каждый дольщик. Граждане, которые вложили деньги в строительство многоквартирного дома с нетерпением ожидают наступления этого момента.

О скором заселении дома кричат рекламные баннеры, слоганы и мотивирующие заметки на сайте строительной компании. К сожалению, сдача дома в эксплуатацию — это лишь начало длинного пути. До момента подписания передаточного акта может пройти не один месяц.

Срок сдачи дома и срок передачи квартиры: существенные отличия

Главное отличие срока сдачи дома в эксплуатацию от срока передачи квартиры ее законному владельцу заключается в возможности корректировки.

Строительная компания самостоятельно устанавливает срок ввода в эксплуатацию. Перенос этой даты практически не влияет на взаимоотношения между контрагентами. Исключением в данной ситуации является право дольщика на одностороннее расторжение ДДУ.

Если участник долевого строительства понимает, что перенос даты сдачи объекта повлияет на дату передачи квартиры, он имеет право не только разорвать договорные отношения с застройщиком, но и взыскать с него неустойку. При этом сумму компенсации владелец квартиры может рассчитать самостоятельно, используя калькулятор неустойки по ДДУ.

Срок передачи ключей от квартиры и дата подписания передаточного акта прописана в тексте договора. Застройщик не имеет право переносить ее без согласования с контрагентом.

Наверняка многие замечали, что возле строящегося многоквартирного объекта крепиться табличка с указанием момента сдачи его в эксплуатацию. В большинстве случаев, застройщик не указывает точную дату данного события, а ограничивается лишь указанием квартала и года.

Минусы ФЗ №214 позволяют девелоперу “играть” с датами и вводить своих клиентов в заблуждение.

Ввод дома в эксплуатацию: что это

Сдача объекта в эксплуатацию — это завершающий этап строительства здания. Для того, чтобы застройщик мог получить разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, он обязан:

  • завершить основной этап строительства;
  • подготовить проектную документацию;
  • обустроить инженерные коммуникации;
  • вызвать сотрудников БТИ для проведения обмеров здания;
  • получить техпаспорт на объект;
  • присвоить дому адрес;
  • заключить договора с энергопоставляющими организациями.

Только после того, как дом пройдет все этапы проверки (строительную, техническую и санитарную), застройщик может получить заключение о соответствии. Данное заключение выдается в том случае, если во время строительства объекта не были нарушены установленные нормы или нарушения были устранены до момента выдачи заключения.

Самыми частыми причинами переноса даты ввода в эксплуатацию являются отсутствие финансовых средств у застройщика и наличие нарушений в строительстве.

После того, как девелопер получил разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, он должен пригласить дольщика на процедуру осмотра и принятия квартиры. Данная процедура проводится минимум за  месяц до дня передачи квартиры покупателю.

Если дольщик не приходит на встречу, представитель строительной компании вправе подписать передаточный акт в одностороннем порядке. В этом случае ответственность за все недостатки и несоответствия строительства будет снята с застройщика. В дальнейшем, все претензии участника долевого строительства не будут приняты к рассмотрению.

Сегодня многие граждане покупают квартиры от дольщика. Такая сделка подразумевает под собой не продажу фактического объекта, а лишь продажу прав требования. Очень важно, чтобы лицо, которое приобрело данные права, было уведомлено должным образом о процедуре принятия квартиры.

Дом сдали в эксплуатацию, а ключи от квартиры не передали

В договоре ДДУ установлена конкретная дата передачи квартиры. До момента наступления этой даты, дольщик не может требовать от застройщика подписания передаточного акта. Иными словами, ввод дома в эксплуатацию не подразумевает под собой срочной передачи ключей.

Застройщик затягивает сроки? В этом случае дольщик может обратиться к девелоперу с требованием о взыскании неустойки.

Добиться выплаты неустойки можно двумя способами: досудебным и судебным. При этом обращение в суд возможно только после того, как были использованы все способы мирного решения конфликта.

Первое, что нужно сделать дольщику — составить претензию и направить ее на юридический адрес контрагента. Текст претензии должен содержать следующую информацию:

  • личные и контактные данные отправителя;
  • наименование и контактные данные получателя;
  • информация о ДДУ (номер и дата заключения);
  • ссылки н пункты договора, которые нарушил застройщик;
  • ссылки на законодательные нормы, которые регулируют данный вопрос;
  • сумму, подлежащую компенсации;
  • требования заявителя.

Следует понимать, что в дальнейшем именно претензия будет подтверждать требования дольщика в суде. Поэтому подходить к составлению данного документа необходимо с особой тщательностью. Определить пункты ДДУ, которые нарушил застройщик, участник долевого строительства может самостоятельно. Над подбором законодательных норм лучше потрудиться профессиональному юристу. В такой ситуации юридическая консультация станет отличным способом урегулировать конфликт с минимальными потерями.

Застройщик не выполняет требования заявителя

Когда сдается дом в эксплуатацию, участники долевого строительства уже предвкушают момент заселения в новую квартиру. Неоправданные ожидания и необходимость дополнительно арендовать жилье, бьет не только по карману дольщика, но и по его нервам. Поэтому если застройщик нарушает договорные обязательства и не реагирует на письменную претензию контрагента, единственным способом решить спор является обращение в суд.

Помимо суммы неустойки, дольщик может взыскать со  строительной компании:

  • моральный ущерб;
  • штраф в размере 50% от всей цены иска;
  • компенсацию за дополнительные траты (аренда квартиры, услуги юриста и прочее).

Если дом введен в эксплуатацию, а с момента даты передачи квартиры прошло более 2 месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор со строительной компанией. При этом застройщик обязан вернуть клиенту все внесенную за квартиру сумму.

Квартира сдана с дефектами: что делать дольщику

Даже если дом сдан в эксплуатацию и застройщик своевременно пригласил клиента на осмотр квартиры, это не означает, что все договорные обязательства выполнены в полном объеме. Нередки случаи, когда квартира, которую купил дольщик, имеет существенные недостатки.

При обнаружении дефектов строительства нельзя подписывать передаточный акт. Подписание данного документа автоматически аннулирует право дольщика на предъявление претензии.

Клиент строительной компании, который остался недоволен качеством выполненных работ, может направить в адрес контрагента претензию об устранении недостатков и потребовать от застройщика выполнения одного из условий:

  • уменьшить цену договора;
  • устранить дефекты строительства за счет личных средств компании;
  • компенсировать расходы клиента на ремонт квартиры.

В претензии обязательно указывается срок выполнения требований. Если застройщик нарушает его, дольщик имеет право в судебном порядке взыскать с него пеню в размере 1% от стоимости квартиры за каждый день просрочки.