Взыскание неустойки в арбитражном суде

Дольщик, чьи права и законные интересы были нарушены, имеет право потребовать выплату неустойки от недобросовестного застройщика.  Но, как правило, требование, предъявленное к застройщику, остается без ответа, и на практике дольщики прибегают к судебному порядку защиты своих прав.

Наиболее распространенным вариантом защиты прав дольщиков является взыскание неустойки через арбитражный суд.  А как осуществляется взыскание неустойки в суде и как быть в подобных ситуациях?

Основания взыскания неустойки

ФЗ 214- закон, обеспечивающий защиту прав и законных интересов дольщиков. Ведь в качестве дольщиков выступают граждане, которые, подписывая ДДУ, по сути, используют свой единственный шанс, чтобы  приобрести жилую площадь, а застройщик, как субъект, преследует исключительно  коммерческую цель получения дохода. Соответственно, если застройщик может потребовать уплату неустойки только при просрочке сроков платежей, то дольщик имеет  более широкий перечень возможностей,  так как ответственность застройщика более высокая, и дольщик имеет  возможность потребовать уплату неустойки в следующих случаях:

  • привлечение денежных средства для строительства дома лицом, который не имел подобного права;
  • допущение нарушений сроков сдачи объекта и не была осуществлена приемка квартиры у застройщика;
  • не устранение выявленных недостатков в сроки, предусмотренные ДДУ;
  • расторжение договора долевого участия в одностороннем порядке или на основании судебного решения.

Взыскание неустойки в судебном порядке: что может получить дольщик?

На практике наиболее распространенным случаем требования взыскания неустойки дольщиком  является нарушение сроков сдачи квартиры. Если срок сдачи квартиры был нарушен более 2 месяцев, то дольщик имеет право расторгнуть договор долевого строительства, потребовав от застройщика уплату неустойки.  Но застройщики не спешат выплачивать сумму пени,, соответственно решение проблемы  осуществляется в судебном порядке.

При предъявлении искового заявления в суд дольщик имеет право потребовать:

  • сумму неустойки, которая равна 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый  день просрочки;
  • сумму всех расходов, которые вытекают из-за невыполнения застройщиком своих обязательств по ДДУ;
  • компенсацию за причиненный  ему моральный вред;
  • штраф в размере 50% от суммы  требований;
  • стоимость юридических услуг, связанных  с взысканием неустойки в судебном порядке.

Особенности взыскания неустойки в судах общей юрисдикции

Как правило, застройщики нарушают сроки строительства не на 1-2 месяца, а на несколько лет. Соответственно, сумма неустойки, которую могут потребовать дольщики, тоже довольно большая.  Например, если стоимость квартиры составляет 5 000 000 рублей, срок строительства застройщиком был нарушен на 6 месяцев, то только сумма неустойки будет составлять в этом случае 550 000 рублей, не считая сумму других компенсаций, которые может потребовать дольщик.  Но как показывает судебная практика,  полная сумма неустойки практически не выплачивается никому.

Это в первую очередь связано с тем, что суды общей юрисдикции, рассматривающие дела о взыскании неустойки  с застройщиков, применяют статью 333 ГК РФ, которая дает возможность снизить сумму неустойки, если по мнению суда размер неустойки в несколько раз превышает реальную сумму убытков, которые понес дольщик из-за нарушений,  допущенных застройщиком.  Конечно, применение данной статьи судами не очень обосновано, так как согласно ч. 2 статьи 333 ГК РФ, снижение суммы неустойки может быть применено в исключительных случаях.

Суды высшей инстанции также указали  о том, что снижение суммы пени возможно в исключительных случаях, когда выплата неустойки может повлечь за собой необоснованную выгоду для дольщика (Постановление Пленума  Верховного суда номер 7 от 24.03.2016г).

Но даже при наличии подобной трактовки суды в 99% случаях применяют нормы статьи 333 ГК РФ. Как показывает анализ судебной практики, в среднем сумма неустойки снижается на 30-80%.  При этом в большинстве случаев суды не обосновывают свои решения. Формально для применения норм статьи 333 ГК РФ для судов достаточно наличие соответствующего письменного заявления застройщика. И суды на основании этих заявлений очень часто принимают сторону недобросовестных застройщиков,  но при грамотной работе профессионального юриста можно увеличить сумму неустойки, которая будет взыскана с застройщика.

Как взыскать неустойку без потери процентов?

В течение последних несколько лет обманутые дольщики все чаще прибегают к возможности взыскания неустойки в арбитраже, так как  арбитражные споры рассматриваются с учетом прав и законных интересов дольщиков, и снижение суммы неустойки в  арбитражных судах происходит намного реже.  Соответственно, защита дольщиков здесь может быть  организовано легче.

Но сам дольщик не может предъявить иск о взыскании неустойки в арбитражном суде, так как данный суд рассматривает дела хозяйственного рода, а сторонами судопроизводства могут выступать субъекты предпринимательской деятельности. Поэтому на практике дольщики уступали свое право требования по договору ДДУ другому юридическому лицу, которое и выступало в качестве истца в арбитражном суде.

Между дольщиком и юридической компанией (истцом в арбитражном суде) подписывается договор цессии, на основании которого и осуществляется переуступка прав по требованию неустойки. Но в этом случае передается только право требования неустойки, а не право требования жилья.

При этом договор цессии не требует дополнительной государственной регистрации. Это- законная сделка, которая регулируется нормами  ГК РФ.   На практике заключаются два основных вида договора цессии, по условиям которых:

  • юридическое лицо полностью выкупает сумму неустойки. В этом случае дольщику выплачивается фиксированная сумма, указанная в договоре цессии, а юридическому лицу передается полное право требования неустойки;
  • юридическое лицо обязуется передать дольщику определенную часть суммы, которую она получит на основании судебного решения.

Также необходимо знать, что:

  • для заключения договора цессии согласия застройщика не требуется, даже если подобный пункт прописан в ДДУ;
  • застройщик должен быть надлежащим образом уведомлен о смене кредитора;
  • договор цессии может быть заключен в любое время после регистрации ДДУ;
  • дольщик должен иметь те права, которые он передает на основании договора цессии, т.е. его право требования неустойки должно быть реальным и вытекающим из условий договора долевого участия.

Договор цессии могут составить адвокаты по арбитражным делам.

Судебная практика по делам о взыскании неустойки в арбитражном суде

До 11.06.2019г. взыскание неустойки в арбитражном суде было выгоднее, чем в судах общей юрисдикции.  Об этом свидетельствует анализ судебных дел в период 2016-2017гг: в большинстве случае суды не видели оснований для применения норм статьи 333 ГК РФ, тем самим не удовлетворяя ходатайства застройщиков, даже если их права защищали самые лучшие арбитражные юристы.

Но на практике очень часто всплывал вопрос о законности взыскания неустойки в двукратном размере для юридического лица, так как подобное преимущество предусмотрено исключительно для физических лиц. Но суды высказали мнение о том, что нарушение сроков сдачи жилье было допущено, когда участником долевого строительства выступало физическое лицо. Соответственно, неустойка в этом случае должна быть выплачена в двукратном размере.

Подобная позиция была высказана также касательно взимания штрафа в размере 50% от суммы требований.  Но в то же время дольщик не может передать право требования компенсации за причиненный ему моральный вред, так как это – право, которое не подлежит передаче третьим лицам.

Соответственно, у дольщиков был выбор: либо предъявлять исковое заявление в суд общей юрисдикции и получить значительно меньшую сумму, либо передать свое право требования другой юридической компании и получить сравнительно большую сумму, так как арбитражные дела в этом случае рассматривались с учетом прав и законных интересов дольщиков.

Но все изменилось, начиная с 2018 года, когда арбитражные суды стали принимать решения об урезании суммы неустойки и штрафов. А 11.06.2019г. Верховный суд принял решение, в котором указал, что штраф в размере 50% от суммы неустойки не может быть передан юридическому лицу до момента его присуждения. Т.е. данное требование не подлежит передаче и взыскать его в арбитражном суде невозможно.

Наш юридический портал Газта Эксперты собрал и представил только самую актуальную информацию о возможностях взыскания неустойки в судебном порядке. Но если вы- обманутый дольщик, настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу.  Арбитражный юрист  предоставит качественные юридические услуги и сделает все возможное для взыскания суммы неустойки в  максимальном размере.